Espropriare si può. Perché quella che arriva da Berlino è una lezione

Come risponderà la nuova giunta cittadina di Berlino al risultato eclatante del referendum sull’esproprio? E cosa si sta già facendo in città per frenare la speculazione e garantire il diritto alla casa a tutti i cittadini? L’abbiamo chiesto a Werner Landwehr, ex direttore della filiale di Berlino di GLS Bank, la prima banca etica tedesca, e ora consigliere di amministrazione di DIESE eG. Una cooperativa che sta aiutando il comune a ricomprare gli immobili dai privati. Con il sostegno della finanza etica.

Werner, cosa sta succedendo a Berlino?

Tutto il tema della speculazione immobiliare ha ricevuto più attualità e urgenza dopo il referendum. A questo si aggiunga che la fusione tra Vonovia e Deutsche Wohnen, i due maggiori proprietari immobiliari della città, ormai è cosa fatta. Poi c’è la quinta società, la svedese Akelius, che venderà 14mila appartamenti a Vonovia. Akelius è una società molto discussa perché è un classico investitore che specula sugli immobili: compra, risana, fraziona e poi rivende cercando di ottenere il massimo profitto, trattando gli immobili come una merce. Ma loro la chiamano “ottimizzazione”.

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Berlino alla guerra degli espropri: cosa comporta il sì al referendum

Le possibile conseguenze del sì allo storico referendum sugli espropri degli appartamenti delle grandi società immobiliari a Berlino

Come può difendersi la città?

Negli ultimi anni è stata creata una serie di “Milieuschutzgebiete” (zone di tutela sociale), come questo di Boxhagener Platz, in cui ci troviamo ora. In queste aree il frazionamento dei complessi immobiliari per la vendita è più difficile. Un proprietario deve aspettare sette anni per ottenerlo. O, in alternativa, vendere un complesso immobiliare in blocco. I “Milieuschutzgebiete” hanno reso i frazionamenti praticamente impossibili. Quindi si vende in blocco e si tengono dentro gli inquilini.

«La nuova sindaca, Franziska Giffey, non è particolarmente incline all’esproprio»

Quali conseguenze avrà il referendum?

La situazione è molto nebulosa. La nuova sindaca, Franziska Giffey, è più conservatrice del precedente sindaco, Michael Müller. Giffey non ha una buona opinione dell’esproprio e nemmeno degli acquisti di appartamenti in mano ai privati da parte del comune. Preferisce che siano costruite nuove case. Però il suo partito (i socialdemocratici della SPD, ndr) pensa, in maggioranza, che si debba fare qualcosa per rispondere al referendum. Se ci sarà, come immagino, una coalizione rosso-rosso-verde (SPD, Linke e Verdi, ndr), l’opzione dell’esproprio potrebbe funzionare.

Ecco, come potrebbe funzionare l’esproprio in termini finanziari? Chi ci mette i soldi?

Bisogna farlo attraverso una società controllata dal comune che sia però fuori dal bilancio comunale. Nel comune di Berlino ci sono già altri progetti per la ripubblicizzazione di servizi pubblici che sono finiti ai privati. Come per esempio l’energia elettrica, oggi controllata in gran parte dalla svedese Vattenfall. C’è già un via libera notarile, manca la proposta economica da parte del comune. Alla fine, anche in questo caso, basterebbe creare un veicolo fuori bilancio, che si indebita con obbligazioni emesse sul mercato e onora il debito con le bollette o, nel caso degli immobili espropriati, con il flusso degli affitti. Con tassi di mercato così bassi è fattibilissimo e il comune è un emittente solido, quindi i titoli andrebbero a ruba.

Questo in teoria. Ma in pratica?

Ti cito l’esempio della Karl-Marx-Allee, nella parte est di Berlino. Lì con 700 milioni di euro il comune ha ricomprato mille appartamenti da Deutsche Wohnen. Si è indebitato con un bond, emesso da una società comunale, che l’ha messo sul mercato ed è stato sottoscritto interamente nel giro di pochissimo tempo. Gli interessi dell’obbligazione saranno pagati con gli affitti.

Ma un esproprio è fattibile dal punto di vista legale?

C’è chiaramente uno scoglio giuridico da superare. Siamo in un sistema capitalistico, ancorato alla proprietà privata. L’esproprio è reso possibile dalla costituzione tedesca ma solo in casi particolari. Quindi ci saranno sicuramente delle guerre giudiziarie. E questi scontri potrebbero alla fine scoraggiare gli speculatori. Alla fine potrebbero lasciare lo stesso il campo, prima ancora di essere espropriati, perché semplicemente Berlino diventa una piazza complicata e non più interessante.

«A Vienna il comune possiede ad oggi 220mila appartamenti»

Spesso si porta l’esempio di Vienna. Berlino non poteva fare come Vienna?

A Vienna il comune possedeva migliaia di appartamenti e se li è tenuti. Oggi è il più grande proprietario immobiliare della città, con 220mila appartamenti. L’errore a Berlino è stato fatto 20 anni fa, dalla SPD. Allora c’era Thilo Sarrazin come ministro delle finanze regionale. Per fare cassa il comune ha venduto migliaia di appartamenti pubblici a società private quando i prezzi erano molto bassi. Ora cerca di ricomprarne alcuni a prezzi altissimi. A Vienna, invece, hanno prevenuto questo problema, perché gli appartamenti pubblici se li sono tenuti.

Quindi, se non funzionerà l’esproprio, si potrà comunque continuare con il riacquisto degli appartamenti?

Sì, in particolare nei Milieuschutzgebiete dove il comune ha un diritto di prelazione in caso di vendita di immobili. Può comprare gli appartamenti con società comunali. Sempre che il prezzo si possa pagare, cioè si possa rimborsare il debito con le entrate dagli affitti. Il problema dei riacquisti è proprio questo.

Basta chiedere affitti più alti, rispondono i teorici del libero mercato…

Dal punto di vista legale in realtà no, perché gli affitti non devono essere più alti del 15% del “Mietspiegel” e cioè della media dei prezzi in un determinato quartiere. Perché è in vigore la “Mietpreisbremse”, la legge che frena l’aumento degli affitti. Anche se quasi nessuno la rispetta e il comune ha pochissimo personale per fare i controlli. Inoltre non c’è un registro degli affitti e non c’è un sistema sanzionatorio che funzioni. Questo però è il sistema con cui al momento dobbiamo fare i conti.

Quindi le compagnie immobiliari non si ripagano gli investimenti con gli affitti?

No, alla fine le grandi società immobiliari private, con questi prezzi possono guadagnare solo speculando. Solo trattando gli appartamenti come merce, che si compra a un prezzo e si rivende a un prezzo molto più alto, passando il cerino allo speculatore successivo. Perché nemmeno gli speculatori riescono a guadagnare con gli affitti in questo quadro legislativo.

Prova a farci un esempio…

Fino a pochi anni fa il prezzo di un complesso immobiliare residenziale era circa 17 volte gli introiti degli affitti di tutte le unità immobiliari per un anno. Quindi se ti indebitavi per comprarlo, in 17 anni potevi ripagare il capitale e successivamente gli interessi. Ora siamo arrivati a 30 volte, solo per ripagare il capitale! Nessuno quindi a Berlino compra oggi per guadagnare con gli affitti perché ci metterebbe 30 anni solo per ripagare il capitale. Ormai si compra solo per guadagnare rivendendo a un prezzo più alto. E questo è disastroso per i cittadini.

A Monaco però si sarebbe aperto uno spiraglio…

Da Monaco arriva un barlume di speranza, perché recentemente, in un caso giudiziario, si è deciso che i prezzi di vendita dei privati erano troppo alti e non potevano essere sostenibili comprando a debito e ripagando l’investimento con il flusso degli affitti. Alla fine si tratta di un lavoro di continuo sfiancamento. Se non riesci a mettere a KO gli speculatori cerchi di sfiancarli.

Deutsche Wohnen e Vonovia hanno offerto a prezzi relativamente convenienti 20mila appartamenti al comune di Berlino…

È un gesto simbolico, a mio parere, per essere lasciati in pace. In realtà si tratta di una polpetta avvelenata. Perché sono di appartamenti con cui Deutsche Wohnen aveva comunque problemi. Non si tratta certo della crema del loro stock immobiliare.

«Dalle società Deutsche Wohnen e Vonovia una polpetta avvelenata»

Dopo anni alla GLS Bank ora sei nel CdA di DIESE eG. Che ruolo ha DIESE?

Diese eG è una cooperativa creata nel 2019 perché il comune doveva comprare 15 complessi immobiliari residenziali e le cooperative comunali non ce la facevano. Florian Schmidt, il consigliere distrettuale dei Verdi del quartiere di Friedrichshain-Kreuzberg, mi disse che aveva bisogno di una cooperativa per ripubblicizzare degli immobili. E io gli risposi: «Beh, allora fondiamola».

E quindi vi siete messi al lavoro…

Sì, e non è stata una passeggiata. Per fondare una cooperativa hai bisogno di almeno tre mesi, tra statuto, atti, ecc. Troppo tempo in caso di acquisto con diritto di prelazione. Lì , dopo che il notaio ha dato il via libera alla prelazione, hai solo 60 giorni di tempo per comprare. Alla fine abbiamo rilevato una cooperativa di un altro quartiere, che aveva il progetto di risanare una piscina pubblica ma non ce l’ha fatta. E abbiamo rilevato le quote dei due soci, a 200 euro l’una, abbiamo cambiato il nome e l’abbiamo chiamata Diese eG, che vuol dire “questa cooperativa”.

Perché un nome del genere?

Perché con Schmidt dicevamo sempre: “questa cooperativa dovrebbe fare questo e quello”. Alla fine abbiamo detto: perché semplicemente non chiamiamo la cooperativa “questa cooperativa”? E così abbiamo fatto.

Quanti palazzi avete comprato dai privati con la cooperativa?

Dei 15 previsti ne abbiamo rilevati 7, per un totale di 45 milioni di euro. Il primo palazzo, sulla Boxhagener Str. 32, l’abbiamo preso nel settembre del 2019 per 6 milioni di euro. Il finanziamento ce l’ha fornito la GLS Bank (prima banca etica tedesca, ndr). È stato solo un anticipo, perché poi, nel marzo del 2020 è subentrata la banca pubblica della regione di Berlino, la IBB (Investitionsbank Berlin) e si è accollata il finanziamento per il 90% del totale, con un tasso dell’1,3%. La GLS Bank non avrebbe potuto offrire tassi così concorrenziali ma almeno è servita per far partire il processo, perché la banca pubblica del comune di Berlino ci ha messo sei mesi prima di concludere l’istruzione della pratica. E non potevamo aspettare tutto quel tempo.

Che risultati avete ottenuto con questi acquisti?

Beh, siamo riusciti a tenere dentro gli inquilini, che di questi tempi a Berlino non è poco. In alcuni casi abbiamo chiesto se fossero disponibili a pagare di più per l’affitto, visto che avevano ancora vecchi contratti fermi a 4 euro per metro quadrato (400 euro al mese al lordo delle spese per 100 metri quadrati, ndr). Nella Forster Str., vicino a Görlitzer Park, a Kreuzberg, gli inquilini, in cambio della garanzia che il loro appartamento non sarebbe finito nelle mani degli speculatori, hanno deciso volontariamente di farsi aumentare l’affitto a 6,50 euro al metro invece degli originari 4 euro.

A tutti gli inquilini dei 7 palazzi abbiamo anche chiesto di diventare soci di DIESE eG con almeno 500 euro per metro quadrato (50mila euro per 100 metri quadrati).

Perché avete chiesto agli inquilini di diventare soci della cooperativa?

Perché per avere il credito dalla banca regionale IBB dovevamo avere comunque il 10% di capitale. E l’abbiamo raccolto dagli inquilini. Così, con il pagamento della quota sociale, in media gli affitti sono passati da 6 a 8,50 euro al mese per metro quadro. Quindi 850 euro per 100 metri quadrati, che è comunque molto poco rispetto ai prezzi che si vedono oggi (1.800 – 2.000 euro per 100 metri quadrati nel quartiere di cui si parla nell’intervista, ndr). E alla fine sono soldi che, se si trasloca, vengono restituiti. E’ come avere un libretto di risparmio senza interessi. Gli inquilini, per comprare le quote della cooperativa, hanno avuto accesso a un credito agevolato, al tasso dell’1%, presso la banca pubblica KfW.

Che vantaggio hanno i coinquilini?

In questo modo ora sono sicuri che non saranno cacciati. Anche l’amministrazione di condominio la gestiamo noi, con la cooperativa DIESE eG, perché vogliamo rimanere in contatto con le persone.

La GLS Bank sarà ancora impegnata in progetti del genere?

La GLS Bank si prepara ora a comprare nuovi palazzi, tramite DIESE eG, con il subentro, dopo qualche mese, della banca regionale IBB. È un modello che funziona. Con cui la finanza etica può dare il suo contributo contro la speculazione selvaggia. Ora però aspettiamo che si dissolva la nebbia politica in cui ci troviamo.