Parte 5
Speculazione

A Parigi si vive in 22 metri quadrati. In 20 anni, +248% i prezzi delle case

La capitale francese al centro di una gigantesca bolla immobiliare, nonostante la crisi finanziaria globale: ormai la classe media fugge dalla città

Di Andrea Barolini
Una veduta aerea di Parigi.

L’avenue de Breteuil è una delle strade più chic di Parigi. Il faro della Tour Eiffel che solca il cielo, le finestre illuminate dei palazzi in stile haussmannien, i giardini e le file di alberi che accompagnano lo sguardo fino all’Hôtel des Invalides. Il civico numero 46, per più di trent’anni, è stato occupato dagli uffici del gruppo Michelin. Nel 1896 vi sorgeva invece una fabbrica di cavi telefonici, dalla quale spiccava un grande camino in mattoni. Poi, negli anni Cinquanta, la fabbrica è sparita e sono sorte estensioni “anarchiche” della struttura.

Il caso degli appartamenti venduti a 20mila euro a metro quadrato

Quindi, all’inizio degli anni Ottanta, è arrivato il colosso dei pneumatici. Che però, nel marzo del 2012, ha annunciato la vendita dell’intero immobile, nonché dei terreni adiacenti e non ancora edificati, alla compagnia d’assicurazioni Covéa, che comprende sigle particolarmente note in Francia (GMF, MAAF e MMA). Un affare da 110 milioni di euro.

Tre anni dopo, il quotidiano Le Monde tracciava i contorni dell’operazione. «Nel cuore del settimo arrondissement di Parigi, un imponente edificio in stile art déco troneggia sull’avenue de Breteuil. Il complesso sarà oggetto di una gigantesca ristrutturazione». Circa 8.200 metri quadrati, la cui trasformazione è stata oggetto di una complessa concertazione tra la Covéa, il Comune di Parigi e gli abitanti della zona. E ai quali si aggiungono 9.850 metri quadrati di uffici. E poi un immobile con 23 alloggi “sociali” destinati a persone bisognose (un obbligo in Francia) e un asilo. I prezzi? Per un appartamento di 44 metri quadrati ci vogliono più di 900mila euro. Il che vuol dire oltre 20mila euro al metro quadrato.

traffico parigi
Parigi, nei pressi della Gare de Lyon © daxtell/Wikipedia Commons

A Parigi in molti costretti a vivere in 25 metri quadrati

Cifre totalmente al di là di quelle di mercato. Perfino a Parigi. Già, perché quella del gruppo Covéa è un’operazione che – benché con cifre astronomiche – risulta di fatto in linea con ciò che si sta gonfiando da ormai due decenni nella capitale francese: un’enorme bolla immobiliare. Tale da far sì che, per una persona che guadagna uno stipendio decoroso, a Parigi, è ormai impensabile poter accedere ad un mutuo per comprare un appartamento da più di 25 o 30 metri quadrati. Anche nei quartieri meno quotati.

Il prezzo medio al metro quadrato nella capitale francese ha infatti superato, nel mese di agosto del 2019, i 10mila euro al metro quadrato. Passando dai 13.920 euro del sesto arrondissement (con punte di oltre 17mila euro dalle parti della centralissima Odéon) fino agli 8.220 euro del diciannovesimo, nella porzione settentrionale della metropoli. Il tutto proseguendo una crescita sfrenata e inarrestabile che dura ormai da decenni.

Dal 2000 il prezzo medio delle case è cresciuto del 248%

Basti pensare che – secondo i dati riferiti da notai transalpini – nel giro del solo 2019 il prezzo medio delle case è aumentato a Parigi del 6,3%. Soltanto anni fa, nel primo trimestre del 2014, era pari a 8.130 euro. Dal 2009, l’aumento è stato del 57%. E per chi ha acquistato un appartamento nel 2000, il valore del bene è cresciuto del 248%. Per rendere il dato in altra forma: un appartamento di 40 metri quadrati comprato 20 anni fa al prezzo medio dell’epoca, ovvero 113mila euro, oggi ne vale 395mila. Pura follia.

hidalgo parigi
Il sindaco di Parigi Anne Hidalgo © Remi Jouan via Wikimedia Commons

«Non c’è motivo di credere che nell’immediato il trend possa arrestarsi», spiega il quotidiano Le Parisien, che cita gli indicatori presentati dalla rete di agenzie immobiliari Meilleurs Agent: «A Parigi gli acquirenti sono il 26% in più rispetto ai venditori». Chi ha provato a cercare casa nella capitale francese lo sa. Perché con ogni probabilità ha vissuto le ore di attesa passate sulle scale delle case in vendita (o in affitto), assieme a decine di persone, nella speranza di poter almeno visitare un appartamento prima che sia preso da qualcuno più avanti nella fila.

È bene sottolineare, inoltre, che quelli riferiti da notai e agenti immobiliari sono i prezzi “net vendeur”, ovvero l’ammontare che deve essere versato ai proprietari. Su ciascuna compravendita in Francia si pagano tasse allo Stato e spese (fisse) ai notai che variano, a seconda delle regioni, tra il 7 e l’8%. Per un appartamento da 300mila euro a Parigi occorre dunque sborsare ulteriori 24mila euro.

La famiglie con bambini abbandonano la Ville Lumière

Tutto ciò sta comportando un cambiamento radicale anche nella tipologia di persone che possono permettersi di abitare nella capitale francese. Da un punto di vista demografico, cresce infatti la quota di chi ha più di 60 anni: molto spesso si tratta di persone che hanno acquistato i loro beni immobiliari parecchi anni fa. Dal punto di vista sociale, invece, i prezzi sono ormai proibitivi per moltissimi operai e impiegati. Tra il 2007 e il 2016 la presenza di tali due categorie è scesa rispettivamente del 17 e del 9,7%. «A trasferirsi a Parigi sono invece i commercianti, i dirigenti d’azienda e i funzionari», prosegue Le Parisien.

Ad abbandonare la metropoli sono invece le famiglie con figli, che necessitano di spazio. Basti pensare che più del 50% di chi accede al mercato parigino non può permettersi più di un monolocale di dimensioni superiori ai 22 metri quadrati. Mentre solo il 24% riesce ad arrivare a 36.

L’effetto-Airbnb sugli appartamenti non occupati a Parigi

Ma qual è la spiegazione di una bolla così imponente ed incontrollata dei prezzi in città? In Francia sono state avanzate numerose ipotesi. Un dato, tra gli altri, appare in effetti impressionante: il numero di case non occupate è aumentato del 58% tra il 1999 e il 2016, arrivando a sfiorare quota 120mila. Qualcosa come l’8% del “parco immobiliare” di Parigi. Moltissime persone hanno infatti deciso di convertire la propria abitazione in affittacamere o b&b, per sfruttare il traino sempre gigantesco del turismo.

Basti pensare che tra il 2011, anno precedente al lancio della piattaforma Airbnb, al 2016, il numero di “residenze secondarie” a Parigi è aumentato del 49%. Ovvero di oltre 28mila unità. «Tutti beni – conclude Le Figaro – che sono stati ritirati dal mercato degli affitti tradizionali così come della vendita». Alimentando così la bolla.

Il piano del Comune contro la immobiliare: in vendita soltanto i muri

Di fronte a tale situazione, il Comune guidato dalla socialista Anne Hidalgo ha proposto una misura drastica, benché per ora limitata in termini numerici. L’assessore alle Politiche per la Casa, il comunista Ian Brossat, ha illustrato i contorni del piano. Verranno costruiti 500 alloggi, che saranno consegnati nel 2022. Essi saranno venduti a circa 5mila euro al metro quadrato. In che modo? Chi comprerà non acquisirà per intero i beni ma soltanto le mura: il suolo resterà di proprietà pubblica. Tuttavia, chi vi abiterà potrà occupare gli appartamenti per 99 anni.

Si tratta di case con un salone e due o tre camere, che saranno riservate a famiglie dai redditi “modesti” (si fa per dire: il tetto è di 4500 euro netti al mese per una coppia con un figlio…). La città di Parigi ha stanziato 15 milioni di euro per finanziare il progetto.

Berlino diventa un laboratorio contro gli speculatori immobiliari

Iscriviti alla newsletter

Il meglio delle notizie di finanza etica ed economia sostenibile