Dopo i mutui subprime, in arrivo gli affitti subprime?

di Andrea Baranes e Mauro Meggiolaro
Il 21 ottobre il Financial Times annuncia il possibile lancio nelle prossime settimane della prima obbligazione costruita cartolarizzando il pagamento degli affitti, ovvero trasformando questi affitti in obbligazioni da rivendere sui mercati finanziari. Per capire, un amico mi deve 100 euro e ha promesso di restituirmeli tra un anno. Ho però bisogno di quei soldi prima del previsto. Se il mio amico non è in grado di ridarmeli, posso provare a cedere il mio credito ad altri. Trovo cinque persone disposte a darmi 20 euro in cambio della promessa che il mio amico restituirà a loro e non più a me la somma dovuta a scadenza. Per loro sicurezza scrivo su un foglio di carta che il mio amico si impegna a restituire loro 20 euro ciascuno alla fine dell’anno. Ho cartolarizzato il mio credito di 100 euro, trasformandolo in 5 obbligazioni da 20 euro.
Una banca che eroga un mutuo deve aspettare mese dopo mese il pagamento delle rate. Con una cartolarizzazione può trasformare tale credito in un’obbligazione e rivenderla sui mercati finanziari. Chi compra questo titolo guadagna quando il mutuatario paga le rate, e si assume il rischio che questi smetta di pagare. Per la banca i vantaggi sono molteplici. Un mutuo è un prestito di lunghissima durata. E’ anche piuttosto rischioso ed è un prestito illiquido, ovvero non è possibile comprare e vendere mutui sui mercati finanziari. Con la cartolarizzazione la banca rientra subito dei soldi erogati, libera risorse che possono essere usate per altri prestiti, trasforma un credito illiquido in titoli liquidi e soprattutto si disfa del rischio connesso alla capacità del mutuatario di pagare le rate.
Questo meccanismo è stato al centro della crisi finanziaria del 2007. Le banche concedevano mutui anche a persone prive di qualunque garanzia (i clienti subprime appunto, ovvero con un eufemismo “al di sotto dei migliori”), perché si disfacevano immediatamente del rischio connesso, spalmandolo sui mercati di tutto il mondo. Quando alcuni mutuatari hanno iniziato a non pagare più le rate, le obbligazioni nate dalla cartolarizzazione dei mutui si sono trasformate in titoli spazzatura, e una crisi del settore immobiliare USA si è rapidamente trasformata in una crisi finanziaria globale.
Quanto successo solo sei anni fa sembra non avere insegnato nulla al settore bancario e finanziario. Ancora peggio, parliamo dello stesso settore salvato con gigantesche risorse pubbliche. Risorse che sono però state uno sterminato assegno in bianco: a fronte delle migliaia di miliardi versati per tenere in piedi la finanza, nessuna regola per impedire il ripetersi di analoghi disastri. Al contrario, oggi la situazione appare ancora peggiore, con l’arrivo di obbligazioni costruite non sulle rate del mutuo di chi sta comprando casa, ma sugli affitti. Un flusso di cassa ancora più instabile e volatile, considerando che abbastanza evidentemente ci sono più possibilità che un affittuario smetta di pagare piuttosto che un mutuatario rinunci alla propria casa e se la veda pignorare dalla banca.
Nel caso dei subprime, le obbligazioni costruite sui mutui venivano impacchettate in prodotti finanziari sempre più oscuri e incomprensibili che grazie ad alchimie di alta ingegneria finanziaria ricevevano una scintillante tripla A dalle agenzie di rating. Questo ha fatto si che anche piccoli risparmiatori e aderenti a fondi pensione si siano ritrovati, spesso a loro insaputa, pezzi di mutui subprime nel proprio portafogli, subendo perdite a volte catastrofiche. Oggi il gruppo di private equity Blackstone e la Deutsche Bank starebbero aspettando di ottenere un rating per partire con la vendita sul mercato delle nuove obbligazioni fondate sul pagamento degli affitti delle case di proprietà della stessa Blackstone.
Al momento non è dato sapere se tali obbligazioni saranno acquistabili unicamente da alcuni investitori particolarmente esperti, o se come nel caso dei mutui subprime potranno di fatto finire anche nei portafogli della clientela al dettaglio. Milioni di persone che si stanno ancora leccando le ferite delle perdite subite negli scorsi anni potrebbero scoprire entro breve che i loro risparmi o la loro pensione potrebbero dipendere dalla volontà e dalla capacità di qualche sconosciuto cittadino statunitense di pagare il proprio affitto.
Dopo il grande successo dei mutui subprime, decisamente il mondo sentiva la mancanza di questo nuovo, entusiasmante, strumento finanziario.