Negli Stati Uniti la finanziarizzazione immobiliare fa chiudere gli ospedali

Gli ospedali come asset immobiliari in mano a fondi di investimento che possono venderli, comprarli, spremerli per aumentare i profitti. La finanziarizzazione immobiliare imperante negli Stati Uniti sta portando dritta al crollo di strutture sanitarie, a debiti stratosferici e a porte di ospedali chiuse per sempre. Un’inchiesta dell’organizzazione giornalistica Occrp – Organized Crime and Corruption Reporting Project – ha svelato le manovre finanziarie del trust di investimento immobiliare (Reit, real-estate investment trust), Medical Properties (Mpt) che hanno portato al fallimento di due giganti della sanità statunitense. Con uno schema sempre uguale: Mpt acquista le proprietà ospedaliere di enti fortemente indebitati, li tratta come un qualunque investimento immobiliare, per poi portarli al fallimento.

L’inchiesta riguarda in particolare due casi. Steward Health Care, gigante con sede in Texas che ha presentato istanza di bancarotta nel 2024. Prospect Medical Holdings, operatore imploso nel 2025 dopo uno stillicidio di abbandono e indebitamento progressivo. Al momento dell’istanza di fallimento, a gennaio 2025, Prospect dichiarava debiti per 2,3 miliardi di dollari.

I meccanismi di finanziarizzazione immobiliare più rischiosi per gli ospedali

Il meccanismo con cui Mpt cannibalizza queste strutture si chiama sale-leaseback, vendita e riaffitto. È uno strumento usato dalle imprese commerciali che hanno bisogno di capitale liquido, decisamente più pericoloso per strutture che, come gli ospedali, non generano grossi profitti. Anche per questo, il sale-leaseback è un meccanismo finanziario spesso scartato da strutture sanitarie. Quelle ospedaliere rifiutano di vendere le proprietà immobiliari perché possono essere essenziali garanzie per ottenere prestiti da usare per investire in miglioramenti tecnologici. A meno che, chiaramente, non siano già fortemente indebitate. Come Prospect e Steward che, avendo accumulato debiti sotto la gestione di precedenti fondi come Leonard Green & Partners per Prospect, hanno accettato un’offerta di Mpt che in quel momento era una vera e propria àncora di salvezza.

L’acquisto di immobili da parte di Mpt arrivava infatti a prezzi stratosferici. Stratosferiche però erano anche le cifre richieste per il pagamento dei canoni di riaffitto. Per Prospect, per esempio, il Reit ha pagato 1,55 miliardi di dollari per 16 proprietà che valevano appena 553 milioni. E ha richiesto di affitto 116 milioni di dollari l’anno, cifra destinata a salire nel tempo. Incassare canoni così elevati ha contribuito a far salire notevolmente il prezzo delle azioni di Mpt.

Sembra un acquisto immobiliare ma, di fatto, è un prestito

Come spiegato da Alessandro Volpi, «la finanziarizzazione immobiliare è sostenibile solo se gli asset sono particolarmente remunerativi e non è applicabile a realtà, come gli ospedali, che hanno alti costi di gestione. Molto meglio in tal senso, in termini speculativi, le operazioni sul residenziale di lusso, vero paradiso finanziario». Mpt del resto era pienamente consapevole della situazione finanziaria precaria di Prospect. Dal canto suo, Prospect non ha utilizzato il denaro incassato per miglioramenti strutturali delle proprie prestazioni, ma per ripagare i precedenti debiti. Leonard Green & Partners e altri azionisti hanno incassato circa l’83% dei 1,55 miliardi pagati da Mpt.

Come può tutto questo essere legale? In realtà gli esperti di finanza sollevano molti dubbi sul fatto che lo sia. Un documento interno di Mpt chiamato “Project Prince”, per esempio, spiega che la società ritiene l’operazione Prospect più una “ricapitolarizzazione” che un acquisto immobiliare. Peccato le leggi statunitensi vietino ai Reit di fornire prestiti ai propri inquilini. Guardando però a come sono andate le cose, Mpt parrebbe aver incluso nel prezzo di acquisto delle strutture Prospect gran parte del debito di quest’ultimo. Per poi recuperarlo attraverso affitti gonfiati. In definitiva, secondo i reporter, si trattava di un prestito de facto più che di una transazione immobiliare.

Un meccanismo paragonato a uno schema Ponzi

Quando il rischio di insolvenza si è fatto sempre più concreto, il Reit ha cercato di nascondere i problemi, non rivelando agli enti regolatori e ai propri azionisti i termini completi dell’accordo con Prospect e l’entità dell’operazione finanziaria. Arrivando anche a metodi “creativi” per tenere a galla gli operatori sull’orlo del fallimento, come concedere ulteriori mutui su proprietà già ipotecate ben oltre il proprio valore. L’operazione con Mpt ha portato a Prospect un indebitamento complessivo di 2,8 miliardi di dollari (includendo mutui e passività successive) e un reddito netto negativo di 298 milioni. Secondo la senatrice Elizabeth Warren e il senatore Edward Markey, l’intero meccanismo è assimilabile a uno schema Ponzi.

La relazione di dipendenza era reciproca: Steward e Prospect erano legati a doppio filo a Mpt, ma erano anche due delle tre principali fonti di reddito del trust immobiliare. Il prezzo da pagare, cioè gli affitti, era però troppo elevato. A gennaio 2025 anche Prospect ha presentato istanza di fallimento, lasciando investitori istituzionali e fondi pensione con enormi perdite. Le azioni di Mpt, che gonfiate dagli affari con Steward e Prospect erano arrivate a 24 dollari l’una nel 2022, oggi valgono meno di cinque dollari. Ed è probabile che parte – o addirittura la totalità – del debito dei due giganti ospedalieri verso il trust verrà svalutata in bancarotta.